Ceny starších bytov v Bratislave zostali v druhom štvrťroku na úrovniach zo začiatku roka. Podľa analytikov Bencont Investments bola priemerná cena bytov z druhej ruky 3 556 €/m2, čo je však medziročne nárast o 2%. V raste v tomto roku pokračovalo priemerné nájomné aj s energiami, ktoré sa dostalo na 16,09 €/m2. Medziročný nárast je 6,58 %.
V druhom štvrťroku zostali ceny starších bytov v Bratislave v porovnaní so začiatkom roka nezmenené. Priemerná jednotková cena bola 3 556 €/m2. Medziročne však došlo k nárastu o 2 %. Môže za to najmä pokles cien bytov v druhej polovici r. 2023, kedy boli po sérii poklesov najnižšie.
V porovnaní s predošlým štvrťrokom sa nezmenila ani priemerná absolútna cena starších bytov, medziročne je o 3,5 % vyššia. Priemerná rozloha ponúkaných bytov z druhej ruky bola 64,86 m2.
Prenájom dvojizbového bytu v Bratislave sa pohyboval na úrovni 863 €
V druhom štvrťroku pokračovalo v raste nájomné na m2, jeho priemerná výška aj s energiami sa dostala na 16,09 €/m2. Nájomné tak medziročne vzrástlo o 6,58 %.
Priemerná výška celkového nájomného sa v porovnaní so začiatkom roka znížila o 0,5 % na 965 €, čo bolo spôsobené najmä poklesom plochy bytov ponúkaných na prenájom. Priemerná plocha totiž klesla o 2,36 % na aktuálnych 62,78 m2.
Prenájom priemerného dvojizbového bytu v Bratislave sa pohyboval na úrovni 863 € aj s energiami. V Starom Meste nájom priemerného dvojizbového dosahoval 984 €, zatiaľ čo vo zvyšných bratislavských okresoch sa pohyboval od 805 € do 864 €.
Nehnuteľnosti z druhej ruky sú v priemere o 30 % lacnejšie ako novostavby
„Priaznivá makroekonomická situácia spolu s nominálnym prepadom cien starších nehnuteľností zatraktívňuje nehnuteľnosti z druhej ruky. Tie sú aktuálne v priemere o 30 % lacnejšie ako mediánová cena novostavieb. V prípade kúpy bytu bez použitia úveru je pre kupujúceho aktuálna situácia výhodná,“ povedal Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments:
Iná situácia podľa analytika Bencont Investments nastáva pri kúpe pomocou hypotéky. „Pri prepočte výdavkov môže záujemca na jednej strane naraziť na pravidlá centrálnej banky, ktoré môžu ovplyvniť maximálnu splátku a tým aj výšku samotného úveru, ktorý si vie dovoliť vzhľadom na svoj disponibilný príjem. Na druhej strane môže vypočítanú splátku porovnávať s možnosťou platenia nájomného za obdobný byt. A práve tu má z finančného hľadiska navrch nájom, ktorý si zároveň okrem depozitu na začiatku nevyžaduje vysokú vstupnú investíciu ako v prípade hypotéky, kde je štandardom potreba vlastných zdrojov aspoň vo výške 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. Uvedená situácia prirodzene podporuje dopyt po nájme, ktorého priemerná cena preto rastie,“ uviedol Bruchánik.
Pokračovanie rastu priemerného nájomného znamenalo aj zníženie rozdielu medzi splátkou hypotéky a platbami nájomného. Aj tak je však splátka hypotéky za priemerný 50-metrový byt (pri sadzbe 4,5 % p.a.) stále o 10,5 % vyššia ako nájom obdobného bytu. Platby za nájom a platby za hypotéku pri súčasných ponukových cenách by sa vyrovnali až v prípade, že by sa úroková sadzba dostala na 3,67 % p.a.
Dôležitým faktorom pri dostupnosti bývania je tiež vývoj priemernej mzdy v porovnaní s vývojom cien nehnuteľností. Od začiatku roka 2013 sa ceny bytov z druhej ruky zdvojnásobili. V sledovanom období však zároveň vzrástla priemerná mzda v Bratislavskom kraji o 82 %. Hoci došlo v rokoch 2020 až 2022 k roztvoreniu nožníc kvôli prudšiemu rastu cien nehnuteľností, tak po poklese cien v rokoch 2022/2023 sa situácia zmiernila a rozdiel sa začal normalizovať. Najzásadnejším faktorom sú preto znova úrokové sadzby.
Nájomný trh bude dominovať aj v druhej polovici roka 2024
„Otázkou zostáva ako sa budú úrokové sadzby vyvíjať. ECB v júni pristúpila k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho boda a do konca roka by mohlo dôjsť ešte k jednému až dvom takýmto zníženiam. Vývoj úrokových sadzieb na hypotéky na Slovensku však nemusí kopírovať vývoj v eurozóne a zníženie môže byť pomalšie. Závisieť to bude, okrem iného, aj od hospodárenia štátu a vývoja úrokov na štátnych dlhopisoch.
V druhej polovici roka 2024 bude naďalej dominovať nájomný trh, kde je sústredený silný dopyt, čo bude ťahať nahor aj ceny. Byty z druhej ruky sú po prepade cien atraktívnejšie, avšak potrebujú viac času, kým mzdy vykompenzujú zvýšené úrokové sadzby, alebo kým dôjde k poklesu úrokových sadzieb. Odložený dopyt sa bude postupne vracať na trh, čím sa bude cena stabilizovať resp. mierne rásť,“ uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
(ts)
