Predaj novostavieb sa v druhej polovici roka ustálil
Bratislavský trh s novostavbami sa po silnejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 postupne dostáva do novej rovnováhy. V celom roku 2025 sa v Bratislave predalo 2 456 bytov v novostavbách a samotný predaj sa v druhej polovici roka stabilizoval približne na úrovni 640 bytov za štvrťrok. Vyplýva to z analýzy spoločnosti Bencont Investments za 4. štvrťrok 2025, ktorú redakcii Bratislavského Večerníka poskytla 27. januára 2026.
Ku koncu roka 2025 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 3 874 bytov v rámci 99 rezidenčných projektov. Priemerná ponuková cena dosiahla 5 301,56 eura za meter štvorcový s DPH. Pri nezmenenej priemernej ploche ponúkaných bytov 66,83 m² sa priemerná absolútna cena pohybovala na úrovni približne 377 990 eur s DPH.
Z hľadiska územnej štruktúry bola polovica ponuky sústredená v okresoch Bratislava II (30 percent) a Bratislava IV (24 percent). V Bratislave I bola priemerná cena na m² podľa analýzy najvyššia (7 133 eur), v Bratislave IV patrila medzi najnižšie (4 412 eur).
Najžiadanejšie zostali dvojizbové byty
V poslednom štvrťroku 2025 sa predalo 634 nových bytov. Najžiadanejšou dispozíciou boli dvojizbové byty, ktoré tvorili 46,5 percenta predaja. Najviac bytov sa predávalo v okresoch Bratislava IV (31,7 percenta) a Bratislava II (26,2 percenta).
Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik uviedol, že „po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy“. Rudolf Bruchánik zároveň dodal, že „súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený“.
Ceny starších bytov rástli dvojciferne
Odlišný vývoj ukázal sekundárny trh. Priemerná cena bytov z druhej ruky sa ku koncu roka 2025 dostala na 4 222,27 eura za meter štvorcový, čo znamená medziročný rast o 10,5 percenta. Ponúkané byty mali podľa analýzy priemernú výmeru 66,95 m² a priemerná absolútna cena dosiahla 276 699,90 eura. Najvyššie jednotkové ceny boli v Bratislave I (5 098 eur za m²), najnižšie v Bratislave IV (3 858 eur za m²).
Nájmy rástli pomalšie, priemer s energiami bol 17,37 eura za m²
Rast nájomného sa v druhej polovici roka 2025 spomalil. Priemerná ponuková cena nájmu vrátane energií dosiahla v mesiacoch október až december 17,37 eura za meter štvorcový, čo je medziročný nárast približne o 2 percentá. Priemerný mesačný prenájom dvojizbového bytu vrátane energií predstavoval 917 eur, pričom v Starom Meste to bolo v priemere 1 044 eur.
Rudolf Bruchánik v analýze poukázal aj na návrat investičného dopytu: „S poklesom úrokov a rastom cien nehnuteľností sa na trh vrátil investičný dopyt.“ Podľa Rudolfa Bruchánika bude práve kombinácia investičného dopytu a cenovej dostupnosti starších bytov oproti novostavbám naďalej podporovať ich zdražovanie, pričom v segmente starších bytov Bencont Investments pre rok 2026 predpokladá pokračovanie rastu cien, ale pomalším tempom okolo 5 percent medziročne.
Ako Bencont počíta jednotkovú cenu
Bencont Investments zároveň pripomenul, že od začiatku roka 2024 v realitných analýzach používa novú metodiku výpočtu jednotkovej ceny. Do výpočtu zahŕňa aj pomernú časť exteriéru prislúchajúceho k bytu (napríklad balkón, terasa, loggia či predzáhradka), čo podľa spoločnosti znižuje priemernú jednotkovú cenu približne o 6 percent v porovnaní s predchádzajúcou metodikou.
Bencont Group sa venuje analýzam realitného trhu, komodít a realitnému developmentu od roku 2008.
