V roku 2023 sa v Bratislave predalo v novostavbách len necelých 800 bytov, vypočítali analytici Bencont Investments. Je to najslabší predaj od hospodárskej krízy v rokoch 2008-2009. To platí aj o počte nových bytov, ktoré v priebehu roka vstúpili do ponuky. Aktivita sa výrazne zmrazila na strane dopytu aj na strane ponuky. Výsledkom bola cenová stagnácia. Rok 2023 preto nepriniesol žiadne prekvapenia a môžeme ho nazvať relatívne „nezaujímavým“ rokom.
Podľa prepočtov analytikov z Bencont Investments uzavrel rok 2023 bratislavský trh s novostavbami s 3 240 voľnými bytmi v 85 projektoch. Podobné číslo sme videli aj na začiatku a aj v priebehu roka. To, že sa ponuka aj napriek veľmi slabému predaju nezvýšila znamená, že počet nových bytov pridaných do ponuky bol rovnako nízky a vo všeobecnosti kopíroval predaj. Nekonali sa tak žiadne veľké výpredaje a väčšina developerov zaujala konzervatívnu stratégiu vyčkávania.
Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 5 136 €/m² s DPH. V priebehu roka 2023 sa tak zvýšila o 4,3 %. Ide o výrazné zníženie oproti 15,5 % rastu v roku 2022 a 18,4 % rastu v roku 2021. Ceny v roku 2023 síce mierne podrástli, no nárast bol spôsobený skôr zmenou štruktúry ponuky smerom k drahším bytom v centre mesta. Odhliadnuc od tohto ostali ceny bytov rovnaké ako na konci roku 2022.
Z hľadiska absolútnej ceny sa priemer dostal na 327 tisíc eur s DPH. Medziročne tak cena priemerného ponúkaného bytu v Bratislave vzrástla o 10,58 %. Za týmto rastom však stála najmä mierna zmena štruktúry ponuky bytov od menších bytov v strednom a nižšom segmente k väčším bytom vo vyššom segmente. Prejavilo sa to aj na priemernej rozlohe ponúkaných bytov, ktorá v roku 2022 vzrástla o 4,17 % na 63,24 m².
Z pohľadu predaja bol rok 2023 najslabším rokom od hospodárskej krízy 2008 – 2009. Počet predaných bytov dosiahol len 773 s tým, že sa priemerný predaj počas roka držal na úrovni okolo 180 bytov štvrťročne. Záver roka bol o niečo silnejší s 213 predanými bytmi v priebehu posledného štvrťroka, no o oživení trhu sa zatiaľ hovoriť nedá. Priemerná jednotková cena predaných bytov predstavovala 4 767 €/m² s DPH.
Medziročne a aj medzikvartálne tak klesla o zhruba 3 %. V priebehu roka priemerná cena predaných bytov oscilovala okolo úrovne 4 750 – 4 900 €/m² s DPH. Väčšie výkyvy boli spôsobené najmä nízkym počtom predaných bytov, kde aj relatívne malé množstvo obchodov pohne výrazne s priemernou cenou. Priemerná absolútna cena predaných bytov dosiahla 306 tisíc eur a priemerná rozloha 63,97 m².
„Vývoj trhu s rezidenčnými novostavbami v Bratislave v roku 2023 by sa veľmi zjednodušene dal popísať ako „nezaujímavý a predvídateľný, Už pri výraznom poklese predaja v roku 2022 sa dalo očakávať, že sa v prostredí rastúcich úrokových sadzieb, dvojcifernej inflácií a všeobecnej ekonomickej neistote tak rýchlo nezotaví. Na mieste tak boli úvahy o poklese ciene bytov a porovnanie s krízovými rokmi. Na sekundárnom trhu k poklesu cien aj došlo, aj keď podstatne miernejšiemu ako počas krízy.
Trh s novostavbami (nie len) v Bratislave je však špecifický veľmi obmedzenou ponukou a zásobou projektov pripravených na výstavbu. Roky trvajúci povoľovací proces a nedostatok pozemkov s funkciou umožňujúcou výstavbu nehnuteľností na bývanie dlhodobo brzdí ponuku a utlmuje konkurenčný boj medzi developermi. Na rozdiel od krízových rokov tak bol počet voľných bytov blízko rekordných miním a developeri boli v omnoho lepšej finančnej kondícií.
Namiesto výpredajov tak ponechali ceny na rovnakej úrovni a spomalili alebo pozastavili budúcu výstavbu. Keď sa k tomu pridali faktory ako dramatický nárast cien stavebných materiálov a prác, pozemkov a nákladov na financovanie bolo zrejmé, že k znižovaniu cien developeri pristúpia len v naozaj krajnom prípade. Výsledkom teda bol rok, v ktorom sa predávalo len minimum bytov, nová ponuka na trh priniesla len rovnaké minimum, ako sa predalo a ceny ostali nezmenené.
Otázkou ostáva, čo pre realitný trh prinesie rok 2024. Základný trend, ktorý sa črtá posledné mesiace je kontinuálny pokles miery inflácie a postupný návrat k bežným hodnotám. To si už vyhodnotili aj centrálne banky a v roku 2024 sa tak očakáva postupný pokles základných úrokových sadzieb. Pre realitný trh by to malo znamenať najmä pokles sadzieb na hypotekárnych úveroch, čo by významne zlepšilo dostupnosť bývania.
Tá sa, odhliadnuc od úrokových sadzieb, za posledný rok a pol už zlepšila, keď ceny nehnuteľností stagnovali no mzdy obyvateľstva výrazne rástli. Okrem toho sa zdá, že dôjde k postupnému zlepšeniu makroekonomického prostredia a zníženiu neistoty, čo by mohlo pozitívne ovplyvniť sentiment na strane kupujúcich. V roku 2024 preto očakávame zlepšenie situácie na realitnom trhu a postupný nárast predaja novostavieb v Bratislave. Z hľadiska cien zatiaľ očakávame skôr pokračovanie stagnácie, keď bude nárast predaja sprevádzať aj nárast odloženej ponuky nových projektov,“ uviedol Rudolf Bruchánik.
Prepad cien starších bytov v Bratislave sa zastavil, nájomné pokračuje v raste
Najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments o sekundárnom trhu bývania a prenájmoch bytov Bratislave preukazuje, že pokles cien starších bytov v Bratislave sa v 4. kvartáli 2023 zastavil potom, čo ceny ku koncu roka 2023 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vzrástli o 3 %. Ponuková cena sa tým dostala na 3 512 €/ m2.
V porovnaní s koncom roka 2022 sú však ceny stále o 6,8 % nižšie. Priemerné nájomné v rovnakom období vzrástlo o 15,24 % a aktuálne tak dosahuje 15,61 €/m2.
Staršie bratislavské byty sa v 4. kvartáli 2023 ponúkali za 3 512 €/m2
Ku koncu roka 2023 sa na bratislavskom realitnom trhu ponúkali staršie byty s priemernou jednotkovou cenou 3 512 €/m2. V porovnaní s tretím štvrťrokom 2023 sme tak sledovali korekciu ceny o 3 % smerom nahor. Znamená to, že po roku kontinuálneho znižovanie cien starších bytov došlo ku k zastabilizovaniu cien starších bytov, čo zároveň predstavuje precedens ďalšieho možného vývoja. K obratu došlo potom, ako ceny od svojho pomysleného vrcholu, ktorý dosahovali v období júl až september 2022 klesli o 12,08 %. V prípade priemernej absolútnej ceny sme sledovali medzikvartálny rast až 8,5 % na 230 834 €, čo však bolo podporené aj širšou ponukou väčších bytov. Priemerná úžitková plocha ponúkaných bytov totiž vzrástla o 5 % na 66,26 m2. Trend poklesu ponúkanej úžitkovej plochy bytov sa nám tak ku koncu roka obrátil po tom, čo ponuku rozšírili rozlohou väčšie trojizbové a štvorizbové byty. Treba však dodať, že na konci roka sa do ponuky dostalo aj viac novostavieb z druhej ruky, ktoré tak svojou zvýšenou váhou tiež prispeli k rastu jednotkovej ceny bytov na sekundárnom trhu v Bratislave.
V prípade Starého mesta došlo k obratu cenového vývoja už v predošlom treťom štvrťroku a tento trend ku koncu roka len pokračoval, kedy si ceny v tomto okrese pripísali ďalšie 3 %. Obrat v cenovom vývoji zaznamenali aj okresy Bratislava II (+ 2,4 %), Bratislava V (+ 1,6 %) a Bratislava IV (+ 0,7 %). Iba v okrese Bratislava III sa priemerná cena znížila o 0,9 %. K tomu, aby sa ceny starších bytov v Bratislave dostali ku svojím najvyšším úrovniam z obdobia pred prepadom cien, museli by sa zvýšiť v priemere o ďalších 10,4 %.
Nájomné v Bratislave vyrástlo (aj s energiami) na 1022 €/mesiac
Priemerná výška nájomného pokračovala v raste, keď nájomné aj s energiami v Bratislave ku koncu roka 2023 dokonca prekročilo hranicu 1000 € za mesiac. Po raste o 10 % sa vyšplhalo na 1 022 €.
Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 861 € aj s prislúchajúcimi platbami za energie. Rast nájomného je odrazom zvýšeného dopytu po nájomnom bývaní v situácii, kedy je takáto forma bývania lacnejšia v porovnaní so splátkou úveru pri obdobnom byte. Síce sa tento pomer ďalším rastom nájomného oproti predchádzajúcemu kvartálu o niečo znížil, no aj naďalej je mesačná splátka úveru pri kúpe 50 m2 bytu (pri sadzbe 4,5 %) o 12,6 % vyššia než mesačný nájom rovnakého bytu.
K pokračujúcemu rastu nájomného naďalej prispievajú na jednej strane zvýšené náklady na energie ale aj snaha pretaviť zvýšené úrokové náklady do výšky nájmu. Okrem toho však ceny nájmu ťahá nahor jednoducho aj zvýšený dopyt po tejto forme bývania.
Na trhu sa možno kumuluje odložený dopyt
V prípade, že klient nedosiahne na úver kvôli zvýšenej úrokovej sadzbe a obmedzujúcim kritériám zo strany NBS alebo má obavu, že aktuálna splátka by pohltila značnú časť rozpočtu domácnosti, tak svoje bývanie buď nemení alebo sa orientuje na nájom. Na trhu sa tak môže kumulovať odložený dopyt, ktorý čaká na výhodnejšie podmienky pre kúpu nehnuteľnosti (rast mzdy, nasporenie si potrebného objemu vlastných zdrojov, alebo aj zníženie úrokových sadzieb, či zníženie cien bytov). Pri novostavbách je situácia o niečo viac vypuklejšia najmä keď potenciálny nájom 50 metrového bytu je dokonca nižší, než splátka úroku pri úvere v prípade kúpy rovnakého bytu.
Rok 2024 bude pre trh s nehnuteľnosťami priaznivejší. V priebehu roka by mohlo pokračovať spomaľovanie inflačného rastu, čo sa už teraz začína pretavovať do reálneho rastu miezd. Vývoj inflácie bude rovnako dôležitý aj pre ďalšie kroky ECB, ktorá bude rozhodovať o zmene nastavenia menovej politiky, hlavne o výške úrokových sadzieb. Doterajší vývoj naznačuje, že k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby by mohlo dôjsť už v priebehu druhého štvrťroku 2024. Je pravdepodobné, že aj úroky na hypotékach preto nebudú ďalej rásť, ba dokonca by sa mohli v priebehu roka znížiť.
Zníženie úrokovej sadzby môže realitný trh stimulovať, ceny nájmov ale porastú
„Pretože úroková sadzba hrala jeden z najdôležitejších faktorov pri zhoršení dostupnosti bývania, jej zníženie by predstavovalo pozitívny stimul pre realitný trh. Nemožno však očakávať, že by sa úrokové sadzby vrátili k svojim najnižším úrovniam z prelomu rokov 2021/2022. Jednopercentné úrokové sadzby sú minulosťou a ľudia sa budú prispôsobovať „novému normálu“ v podobe vyšších úrokových sadzieb v rozmedzí 3 – 4 %.
Aj v prípade, kedy by úrokové sadzby hypoték zostali dlhšie nezmenené, všeobecne dobrá makroekonomická situácia (nízka nezamestnanosť a nízka zlyhanosť úverov, rast miezd a spomalenie inflácie) môže prispieť k zastabilizovaniu cien a postupnému oživeniu na realitnom trhu v Bratislave. Úroková sadzba však zostáva tým najvýznamnejším faktorom rozhodujúcim o ďalšom vývoji na realitnom trhu. Dôležitú úlohu pritom budú zohrávať aj sentiment a očakávania ako na strane kupujúcich, tak aj na strane predávajúcich. Za posledné obdobie sa na pozadí kumuloval aj tzv. odložený dopyt tvorený ľuďmi, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť, no kvôli zhoršenej situácii toto rozhodnutie odložili „na neskôr“, kým sa z ich pohľadu zlepší trhová situácia.
Uvedené faktory nás vedú k očakávaniu zastabilizovania cien starších bytov v najbližšom období, prípadne k ich miernemu rastu. V prípade nájmu zas očakávame pokračovanie cenového rastu,“ uviedol Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.
BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice).
(ts)
