Ceny bytov z druhej ruky na bratislavskom trhu vzrástli v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom o 1,4 %, vypočítali analytici Bencont Investments. Priemerná ponuková cena sa tak dostala na 3 562 €/m2.
V porovnaní so začiatkom roka 2023 sú ceny stále o 0,6 % nižšie. V raste pokračovalo priemerné nájomné s energiami, ktoré medziročne vzrástlo o 5,86 %, čím sa dostalo na 15,82 €/m2.
Ceny starších bytov v Bratislave začiatkom roka 2024 vzrástli v porovnaní s koncom roka 2023 o 1,4 %. Priemerná jednotková cena sa tým dostala na 3562 €/m2. V porovnaní so začiatkom roka 2023 sú ceny stále o 0,6 % nižšie.
Na sekundárnom trhu starších nehnuteľností tak došlo k obratu po tom, ako od druhej polovice roka 2022 dochádzalo ku kontinuálnemu znižovaniu cien. Tie zo svojho vrcholu v 3. kvartáli 2022 klesli až o 12 % a koncom roka 2023 sa situácia začala už stabilizovať.
Absolútna cena starších bytov dosiahla 227 568 €, medzi kvartálne klesla
Priemerná absolútna cena ponúkaných bytov dosiahla 227 568 € a medzi kvartálne klesla o 1,4 %. Za poklesom absolútnej ceny je širšia ponuka menších bytov. Na trhu sa ponúkali byty s priemernou rozlohou 64,41 m2, čo je o 1,4 % viac ako pred rokom ale o 2,8 % menej ako na konci roka 2023.
Byty kategorizované ako novostavby ponúkajúce sa na sekundárnom trhu predstavovali zhruba necelých 35 % ponuky. Cenový rast sme pritom zaznamenali vo všetkých kategóriách stavu: pri novostavbách, kompletne a čiastočne zrekonštruovaných bytoch ako aj pri bytoch v pôvodnom stave.
Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave za 1. kvartál 2024
Priemerná jednotková cena rástla vo všetkých bratislavských okresoch okrem Starého mesta, kde prišlo ku miernej korekcii o 0,5 %. K opätovnému rastu priemernej ceny v Starom meste pritom došlo v treťom štvrťroku 2023, teda skôr ako v ostatných okresoch. Medzi kvartálny rast v okresoch Bratislava II, IV a V sa pohyboval v rozpätí 2,55 % – 2,84 %. Okres Bratislava III si pripísal rast len 0,36 %.
Nájomné pokračuje v raste, s energiami dosiahlo 15,82 €/m2
Začiatkom roka pokračovalo v raste aj priemerné nájomné na m2, ktoré sa spolu s energiami dostalo 15,82 €/m2. Medziročne sme sledovali spomalenie rastu v porovnaní s predchádzajúcimi kvartálmi aktuálne na úroveň 5,86 %, no medzi kvartálne si priemerné nájomné pripísalo 1,35 %.
Priemerný byt v Bratislave si bolo možné prenajať za 970 € aj s energiami. Priemerné absolútne nájomné kleslo o 5,15 % najmä kvôli ponuke menších bytov. Priemerná plocha ponúkaných bytov na prenájom sa znížila o 6,26 % na 64,3 m2.
Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií za 1. kvartál 2024
Priemerný dvojizbový byt si bolo možné v Bratislave prenajať za 849 € aj s prislúchajúcimi platbami za energie. Rast nájomného je stále podporený dopytom po tejto forme bývania keď splátka priemerného 50 metrového bytu (pri sadzbe 4,5 %) je o 12,9 % vyššia v porovnaní s nájmom obdobného bytu. Do nájmu sa však aj naďalej postupne premietajú zvýšené finančné náklady po refixovaní hypoték.
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments uviedol: „Kupujúci, ktorí tvorili tzv. odložený dopyt si začínajú uvedomovať, že ceny starších bytov v Bratislave už viac klesať nebudú. Postupne sa preto vracajú na trh, aby, ak majú možnosť financovania, využili ešte vhodnú príležitosť lacnejšej kúpy.
V tejto súvislosti zaváži aj celkový makroekonomický vývoj a sentiment kupujúcich. Makroekonomická situácia je pritom pozitívna – dochádza k spomaleniu inflácie, nezamestnanosť je nízka a reálne mzdy pokračujú v raste. Poklesom cien starších bytov sa pritom znížila potreba na vlastné zdroje pri financovaní nehnuteľnosti.
Zvýšené splátky pri vyšších úrokových sadzbách postupne kompenzujú rastúce mzdy. Sentiment sa v tomto smere má tendenciu zlepšovať, no naďalej platí, že najväčším stimulom by bolo zníženie úrokových sadzieb.
Prvé zníženie úrokových sadzieb z ECB by mohlo prísť, už v 2. kvartáli 2024, pričom do konca roka by mohlo dôjsť k ďalším dvom zníženiam základnej úrokovej sadzby. Tieto zníženia zo strany centrálnej banky by sa mohli pretaviť aj do zníženia úrokových sadzieb na hypotékach.
Dôležité však bude aj hospodárenie štátu, kedy vysoký deficit verejných financií znižuje investičný rating Slovenska a zvyšuje rizikovú prirážku štátnych dlhopisov. Zvýšené náklady na financovanie štátu znamenajú aj vyššie náklady pre financovanie bánk a tie preto nemusia byť ochotné znižovať úrokové sadzby hypoték v takej miere ako v ostatných krajinách eurozóny.
Aj pri aktuálnej výške úrokových sadzieb je trh starších bytov v Bratislave atraktívnou možnosťou po tom, čo zaznamenal nominálny prepad cien o 12 % a reálne (po zohľadnení inflácie) až o 20 %. Staršie byty tak zareagovali na rast úrokových sadzieb oveľa pružnejšie v porovnaní s novostavbami, pri ktorých bol pokles cien obmedzený najmä stavebnými nákladmi. Okrem toho zohrala svoju rolu aj zmrazená ponuka bytov a nedostatok novej konkurencie, vďaka čomu developeri tiež neboli nútení znižovať cenníkové ceny.
Rok 2024 bude preto pre trh starších bytov pozitívnejší z hľadiska predaja, keď sa bude vracať odložený dopyt. Ceny na to môžu reagovať ďalším miernym rastom. Nájom však bude rovnako naďalej pokračovať v raste, čím bude benefitovať zo svojej ekonomickej výhodnosti ako aj zo snahy pretaviť zvýšené náklady financovania,“ uviedol Rudolf Bruchánik.
Vývoj nominálnej a reálnej ceny starších bytov v Bratislave
BENCONT Group, sa od roku 2008 zaoberá analýzami realitného trhu, komodít a realitným developmentom. Jeho spoločnosti realizovali alebo realizujú okrem iného aj projekty Rínok Rača, Jurský obytný park a Krone vo Svätom Jure, Nový Martin v Martine, Tujetoin v bratislavskej Dúbravke, Valerian a Mendelsohn v Podunajských Biskupiciach, prevádzkujú apartmánový dom Família v Novom Smokovci a zaoberajú sa mimosezónnym pestovaním paradajok na Farme Babindol (skleníky Babindol a Levice).
Nová metodika: Od začiatku roka 2024 začal Bencont Investments v realitných analýzach aplikovať novú metodiku výpočtu jednotkovej ceny (ceny na meter štvorcový), ktorá berie do úvahy aj časť plochy exteriéru prislúchajúceho k bytu. Podľa novej metodiky tak je jednotková cena výsledkom podielu absolútnej ceny bytu a plochy interiéru + pomernej časti exteriéru (balkón, terasa, loggia, predzáhradka). Výsledkom aplikácie novej metodiky tak je zníženie priemernej jednotkovej ceny bytov o zhruba 6% oproti predošlej metodika, ktorá počítala len s plochou interiéru.
(ts)
