Ponuka nových bytov v Bratislave dosiahla najvyššiu úroveň za takmer desať rokov. Na konci septembra 2026 si záujemcovia mohli vyberať zo 4 863 bytov v 113 developerských projektoch. Hoci počet dostupných nehnuteľností výrazne rastie, predaj zostáva relatívne stabilný a ceny novostavieb stagnujú. Podľa najnovšej analýzy spoločnosti BENCONT INVESTMENTS sa tak situácia na realitnom trhu postupne obracia v prospech kupujúcich.
Bratislavský trh s novostavbami zaznamenal v treťom štvrťroku 2026 výrazné rozšírenie ponuky. Podľa analytikov spoločnosti BENCONT INVESTMENTS pribudlo oproti predchádzajúcemu štvrťroku 632 bytov, čo predstavuje nárast o 15 percent. Developeri počas troch mesiacov uviedli na trh 15 nových projektov alebo ďalších etáp existujúcich projektov. Najvýraznejšie sa ponuka rozšírila v okresoch Bratislava II a Bratislava V. Celkový počet 4 863 dostupných novostavieb je najvyšší od roku 2017. Zároveň ide o medziročný nárast ponuky o 22,5 percenta.
Najviac bytov ponúka Ružinov a okolie, najdrahšie zostáva centrum
Najširšia ponuka nových bytov sa nachádza v okrese Bratislava II, do ktorého patria mestské časti Ružinov, Vrakuňa a Podunajské Biskupice. Na konci septembra tu bolo dostupných 1 525 bytov, čo predstavovalo 31,4 percenta celkovej bratislavskej ponuky. Nasledoval okres Bratislava IV, zahŕňajúci Karlovu Ves, Dúbravku, Devín, Devínsku Novú Ves, Lamač a Záhorskú Bystricu, s ponukou 1 062 bytov. Tieto dva okresy spolu sústreďovali viac ako polovicu všetkých dostupných novostavieb v hlavnom meste. Zaujímavé rozdiely však možno pozorovať pri cenách.
Priemerné ponukové ceny novostavieb podľa okresov v treťom štvrťroku 2026:
- Bratislava I: 7 498 eur/m², priemerná cena bytu 558 573 eur.
- Bratislava II: 5 445 eur/m², priemerná cena bytu 368 105 eur.
- Bratislava III: 5 037 eur/m², priemerná cena bytu 360 330 eur.
- Bratislava IV: 4 417 eur/m², priemerná cena bytu 291 952 eur.
- Bratislava V: 4 674 eur/m², priemerná cena bytu 320 530 eur.
(Všetky uvedené ceny sú vrátane DPH.)
Najdrahšie novostavby sa tak naďalej nachádzajú v centre Bratislavy, zatiaľ čo najnižšiu priemernú cenu za štvorcový meter vykazuje okres Bratislava IV. Rozdiel medzi priemernou cenou novostavby v Bratislave I a Bratislave IV presahuje 3 000 eur za štvorcový meter.
Ceny novostavieb stagnujú, priemerný byt stojí 372-tisíc eur
Priemerná ponuková cena nových bytov v Bratislave dosiahla v treťom štvrťroku 5 361 eur za štvorcový meter vrátane DPH. Medziročne sa zvýšila iba o 0,4 percenta. Priemerná výmera ponúkaných bytov zároveň klesla na 65,56 štvorcového metra, čo predstavuje medziročný pokles o 2,1 percenta. Priemerná celková cena ponúkaného bytu tak dosiahla 372 091 eur. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom ide o pokles o dve percentá, medziročne o tri percentá. Analytici tento vývoj pripisujú predovšetkým zmene štruktúry ponuky, do ktorej pribudli nové byty. Stagnácia nominálnych cien zároveň znamená, že po zohľadnení inflácie ceny novostavieb reálne klesajú.
Kupujúci uprednostňujú dvojizbové byty
Hoci ponuka novostavieb výrazne rastie, predaj zostáva pomerne stabilný. Od júla do septembra 2026 sa v Bratislave predalo 664 nových bytov. Za posledných dvanásť mesiacov ich bolo spolu 2 692. Štvrťročný predaj sa pritom už viac ako rok pohybuje približne medzi 600 až 700 bytmi. Najväčší záujem je o dvojizbové byty, ktoré tvorili až 52,3 percenta všetkých predajov. Pred rokom bol ich podiel 43,9 percenta. V treťom štvrťroku sa predalo 347 dvojizbových bytov, 146 trojizbových, 93 jednoizbových, 73 štvorizbových a päť päťizbových bytov. Priemerná cena predaného dvojizbového bytu dosiahla približne 276 652 eur, pričom jeho priemerná výmera predstavovala 51,36 štvorcového metra. Pri trojizbových bytoch bola priemerná cena takmer 399-tisíc eur.
Priemerná jednotková cena všetkých predaných bytov dosiahla 5 213 eur za štvorcový meter. Medzištvrťročne klesla o 1,7 percenta, medziročne však zostala vyššia o 7,3 percenta. Podľa analytikov medzištvrťročný pokles súvisí najmä s nižším zastúpením drahších nehnuteľností medzi predanými bytmi.
Developeri čelia tlaku. Stavebné náklady rastú rýchlejšie ako ceny bytov
Situáciu na realitnom trhu komplikuje aj rast stavebných nákladov. Podľa údajov uvedených v analýze boli ceny stavebných prác v auguste 2026 medziročne vyššie o 5,4 percenta a ceny stavebných materiálov o 6,9 percenta. Náklady developerov tak rastú výrazne rýchlejšie než predajné ceny novostavieb. Zvyšujúca sa konkurencia a opatrnejší dopyt zároveň obmedzujú možnosti ďalšieho zdražovania. Developeri preto podľa analytikov čoraz častejšie využívajú rôzne predajné benefity, napríklad výhodnejšie podmienky financovania alebo časovo obmedzené ponuky vybavenia bytov. Tieto opatrenia môžu byť pre záujemcov o nové bývanie alternatívou k priamemu znižovaniu cenníkových cien.
Analytik očakáva stagnáciu cien aj odkladanie nových projektov
Hlavný analytik spoločnosti BENCONT INVESTMENTS Rudolf Bruchánik upozorňuje, že aktuálna situácia sa výrazne odlišuje od obdobia pred takmer desiatimi rokmi. „Konkurencia medzi developermi v Bratislave sa rozbehla naplno a počet voľných bytov v ponuke dosahuje rekordné výšky,“ konštatuje Bruchánik. Podľa jeho slov je dôležité vnímať aj celkovú ekonomickú situáciu a kúpyschopnosť domácností.
„Na rozdiel od roku 2017, keď bola ponuka bytov podobne vysoká, sa slovenská ekonomika a kúpyschopnosť domácností dnes nachádzajú v horšej kondícii a predaj bytov je takmer polovičný,“ vysvetľuje analytik. V najbližších štvrťrokoch preto neočakáva výraznejšie zdražovanie novostavieb.
„V najbližších štvrťrokoch preto nepočítame s rastom cien novostavieb, ale so stagnáciou, keď si bratislavskí developeri nebudú vedieť dovoliť zdvihnúť ceny bez toho, aby ich klienti prešli ku konkurencii,“ uvádza Bruchánik. Predpokladá tiež, že niektorí developeri môžu odložiť začiatok výstavby ďalších projektov alebo nových etáp existujúcich zámerov.
Zmeny hypoték môžu ovplyvniť aj investičné nákupy
Analýza upozorňuje aj na pripravované zmeny v regulácii hypotekárnych úverov. Podľa spoločnosti BENCONT INVESTMENTS by od 1. januára 2027 mali mať kupujúci do 35 rokov pri obstarávaní svojho prvého bývania možnosť financovať hypotékou až 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Od 1. júla 2027 by sa naopak pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti mal uplatňovať prísnejší limit vo výške 70 percent jej hodnoty. Takéto opatrenie by znamenalo vyššie požiadavky na vlastné finančné zdroje pri investičných nákupoch.
Analytici predpokladajú, že zmeny by mohli obmedziť dopyt po investičných bytoch. Ich skutočný vplyv na trh však bude možné vyhodnotiť až po zavedení nových pravidiel. Poznámka redakcie: Uvedené zmeny hypotekárnych limitov sú informáciami z analytickej správy BENCONT INVESTMENTS. Ich konečnú podobu a účinnosť je potrebné overiť v oficiálnych dokumentoch Národnej banky Slovenska.
Väčší výber môže posilniť vyjednávaciu pozíciu kupujúcich
Aktuálne údaje naznačujú, že bratislavský trh s novostavbami vstupuje do obdobia silnejšej konkurencie. Kým developeri musia reagovať na rastúce stavebné náklady a pomalší predaj, záujemcovia o bývanie získavajú širšie možnosti výberu. Rastúca ponuka pritom nemusí automaticky znamenať plošné zlacňovanie bytov. Môže však vytvárať väčší priestor na individuálne rokovania o cene, financovaní či ďalších podmienkach kúpy. Vývoj v nasledujúcich mesiacoch ukáže, či sa vysoká ponuka premietne aj do výraznejších cenových ústupkov developerov.
