Developer projektu Knižkova dolina v Rači vysvetlil Bratislavskému Večerníku, ako vznikol zámer povoľovať 37 pripravovaných rodinných domov prostredníctvom ohlásenia. Podľa Michala Padycha zo spoločnosti SYNAPSIS property investments o takýto postup požiadal samotný investor už v návrhu na vydanie územného rozhodnutia. Stavebnému úradu zatiaľ podal ohlásenie jedného rodinného domu, ďalšie plánuje podať v najbližšom období.
Bratislavský Večerník sa téme venuje po septembrovom zasadnutí miestneho zastupiteľstva v Rači, na ktorom poslanec Ján Polakovič otvoril otázku povoľovania 37 rodinných domov v Knižkovej doline.
Redakcia následne získala kompletné územné rozhodnutie č. 11959/1817/2025/SÚ-MRV zo 7. júla 2025. Dokument potvrdil, že stavebný úrad výslovne určil, že pre jednoduché stavby všetkých 37 rodinných domov postačí ohlásenie. Územné rozhodnutie uvádza, že ide o 37 samostatne stojacich rodinných domov. Každý má mať jednu bytovú jednotku, dve nadzemné podlažia, zastavanú plochu 95 štvorcových metrov a maximálnu výšku 7,63 metra.
Hoci bolo územné rozhodnutie vydané 7. júla 2025, teda už po účinnosti nového stavebného zákona, konanie sa začalo podaním návrhu 31. januára 2025. Na základe prechodných ustanovení sa preto dokončilo podľa právnej úpravy účinnej do 31. marca 2025.
O ohlásenie požiadal samotný investor
Bratislavský Večerník sa developera pýtal, či už počas prípravy projektu vedel, že pri jednotlivých domoch môže postačovať ohlásenie. „Možnosť určiť v územnom rozhodnutí, že pri jednoduchých stavbách postačí ohlásenie stavebnému úradu, vyplýva priamo zo stavebného zákona – z § 55 ods. 2 písm. a) zákona č. 50/1976 Zb. v znení účinnom do 31. 3. 2025. Každý z 37 rodinných domov spĺňa zákonnú definíciu jednoduchej stavby podľa § 139b ods. 1 písm. a) tohto zákona. S touto zákonnou možnosťou sme počítali už pri príprave návrhu na vydanie územného rozhodnutia,“ uviedol pre Bratislavský Večerník Michal Padych, Founder & Managing Director spoločnosti SYNAPSIS property investments.
Developer zároveň potvrdil, že o využitie tohto postupu požiadal priamo investor. „Už v návrhu na vydanie územného rozhodnutia investor požiadal stavebný úrad, aby podľa § 55 ods. 2 písm. a) stavebného zákona určil, že na výstavbu rodinných domov bude postačovať ohlásenie. Stavebný úrad o návrhu rozhodol v územnom konaní,“ uviedol Padych.
Podľa jeho vyjadrenia sa proti územnému rozhodnutiu nikto z účastníkov konania neodvolal a rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť.
Zatiaľ ohlásili jeden rodinný dom
Novou informáciou je aj aktuálny stav povoľovania samotných domov. Domy ešte nestoja a investor predpokladá začiatok ich výstavby až v roku 2027. „Stavebnému úradu sme doteraz podali ohlásenie k jednému rodinnému domu. Ohlásenia k ostatným domom plánujeme podať v najbližšom čase,“ uviedol Padych.
Ohlásenie pritom podľa právnej úpravy, podľa ktorej sa projekt posudzuje, neznamená automatické oprávnenie začať stavať. Pri jednoduchej stavbe musí stavebník k ohláseniu pripojiť podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Stavbu môže uskutočniť až na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti jej uskutočneniu nemá námietky.
Ak stavebný úrad na základe predložených podkladov zistí, že navrhovanou stavbou môžu byť dotknuté práva tretích osôb alebo je potrebné určiť podmienky jej uskutočnenia, zákon umožňuje úradu určiť, že ohlásenú stavbu možno uskutočniť iba na základe stavebného povolenia.
Podľa § 55 ods. 2 písm. a) zákona č. 50/1976 Zb. postačovalo ohlásenie pri jednoduchej stavbe vtedy, ak tak stavebný úrad určil v územnom rozhodnutí.
Podľa vtedy účinného § 139b ods. 1 písm. a) patrili medzi jednoduché stavby aj bytové budovy so zastavanou plochou do 300 štvorcových metrov, ktoré za zákonom stanovených podmienok mohli mať aj dve nadzemné podlažia s plochou strechou. Parametre domov v Knižkovej doline – zastavaná plocha 95 štvorcových metrov a dve nadzemné podlažia – preto samy osebe nevylučujú ich zaradenie medzi jednoduché stavby. Podľa stavebného zákona účinného do 31. marca 2025.
Infraštruktúra má podľa developera tri právoplatné povolenia
Padych zároveň odmieta interpretáciu, podľa ktorej by sa celý projekt Knižkova dolina realizoval iba na základe ohlásenia. Podľa jeho vyjadrenia boli pre dopravnú a technickú infraštruktúru vydané tri stavebné povolenia. Jedno zahŕňa komunikácie, oporné múry, dažďovú kanalizáciu, areálové osvetlenie a súvisiacu drobnú infraštruktúru. Druhé je vodoprávnym povolením pre vodovod a kanalizáciu a tretie povoľuje rozvody nízkeho napätia a úpravu trafostanice. „Všetky tri povolenia sú právoplatné, projekt tak má právoplatné povolenia pre všetky objekty dopravnej a technickej infraštruktúry,“ uviedol Padych.
Ide o informáciu developera. Bratislavský Večerník zatiaľ tieto tri rozhodnutia nemá k dispozícii.
Výstavbu chcú začať v roku 2027
Developer predpokladá začiatok výstavby rodinných domov v roku 2027. Realizácia celého projektu by podľa jeho súčasného odhadu mala trvať približne dva roky. „Naším cieľom je zrealizovať všetky rodinné domy v jednej etape a predísť tak dlhodobej postupnej výstavbe, typickej pre individuálnu výstavbu rodinných domov,“ uviedol Padych.
Padych: Ohlásenie neznamená, že stavba nie je posudzovaná
Developer reagoval aj na otázky, ktoré v súvislosti s povoľovaním domov zazneli na račianskom zastupiteľstve. „Postup ohlásením je v súlade so stavebným zákonom aj s vydaným územným rozhodnutím. Pri jednoduchých stavbách ho umožňuje § 55 ods. 2 písm. a) stavebného zákona, ak tak určí stavebný úrad v územnom rozhodnutí,“ uviedol Padych.
Podľa developera nie je presné hovoriť iba o povoľovaní domov ohlásením bez uvedenia existencie právoplatného územného rozhodnutia. „Ohlásenie zároveň neznamená, že stavba nie je posudzovaná. Každý dom musí spĺňať podmienky územného rozhodnutia. Ak ich nespĺňa, stavebný úrad môže ohlásenie zamietnuť,“ uviedol Padych.
Zákonná úprava túto otázku formuluje presnejšie tak, že stavebný úrad pri splnení podmienok vydáva písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky; ak sú dotknuté práva tretích osôb alebo treba určiť podmienky uskutočnenia stavby, môže určiť, že bude potrebné stavebné povolenie.
Čakáme aj na stanovisko starostu a stavebného úradu
Starosta Rače Michal Drotován už skôr Bratislavskému Večerníku uviedol, že otázku spôsobu povoľovania preverí s vedúcou stavebného úradu. „Vedúca stavebného úradu p. Mrvová je aktuálne na dovolenke, takže to budem s ňou riešiť po jej návrate budúci týždeň,“ uviedol Drotován.
Bratislavský Večerník následne mestskej časti adresoval podrobné otázky týkajúce sa dôvodov, pre ktoré stavebný úrad umožnil režim ohlásenia pri všetkých 37 rodinných domoch, spôsobu ich posudzovania aj aktuálneho stavu jednotlivých ohlásení.
Po doručení stanoviska starostu a stavebného úradu článok aktualizujeme.
Aktualizácia 1. októbra 2026:
Rača vysvetlila postup pri 37 domoch. Účastníčka žiada obnovu územného konania
Mestská časť Bratislava-Rača zverejnila 29. septembra na svojom webe rozsiahle stanovisko k povoľovaniu projektu Knižkova dolina. Starosta Michal Drotován následne v stredu 30. septembra večer zaslal Bratislavskému Večerníku odkaz na toto stanovisko v reakcii na otázky redakcie.
Mestská časť potvrdila, že o možnosť realizovať 37 rodinných domov v režime ohlásenia požiadal už investor v návrhu na vydanie územného rozhodnutia z 31. januára 2025. Podľa stavebného úradu investor k návrhu priložil podklady k umiestneniu rodinných domov vrátane projektovej dokumentácie v rozsahu ako pre stavebné povolenie. K dokumentácii sa podľa Rače vyjadrilo 24 dotknutých orgánov a správcov inžinierskych sietí, pričom ich záväzné stanoviská boli súhlasné a v územnom konaní neboli vznesené námietky účastníkov konania.
Rača uvádza, že všetkých 37 domov spĺňa podľa právnej úpravy použitej v tomto konaní definíciu jednoduchej stavby. Stavebný úrad preto na základe návrhu investora a predložených podkladov v územnom rozhodnutí určil, že pre jednotlivé rodinné domy postačí ohlásenie.
Mestská časť zároveň zdôraznila, že rodinné domy sa budú môcť realizovať až po vydaní oznámenia stavebného úradu k jednotlivým ohláseniam, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. Ohlásenie má podľa stanoviska obsahovať projektovú dokumentáciu a stanoviská dotknutých orgánov v rozsahu ako pri stavebnom povolení. Následne budú domy podliehať aj riadnemu kolaudačnému konaniu.
Územné rozhodnutie zo 7. júla 2025 podľa mestskej časti nadobudlo právoplatnosť 8. augusta 2025, keďže proti nemu nebolo podané odvolanie.
Novou podstatnou informáciou je, že právoplatnosťou územného rozhodnutia sa vec neskončila. V júli 2026 bola stavebnému úradu doručená žiadosť účastníčky konania o obnovu územného konania. Stavebný úrad ju vyzval na zaplatenie správneho poplatku vo výške 25 eur. Ak bude poplatok uhradený, úrad podľa svojho stanoviska bude pokračovať v správnom konaní o obnove územného konania, preverí námietky žiadateľky a vysporiada sa s nimi. O výsledku chce mestská časť informovať po nadobudnutí právoplatnosti príslušného rozhodnutia.
Podľa mestskej časti zároveň rokovania s investorom trvajú viac ako tri a pol roka. Na požiadavku Rače má investor kompletne zrekonštruovať komunikáciu Knižkova dolina a vybudovať chodník v úseku od Alstrovej po komunikáciu Pri kolíske. Projekt podľa stanoviska nebude počas výstavby ani po jej skončení dopravne obsluhovaný cez komunikáciu Pri kolíske a boli doň doplnené aj vodozádržné opatrenia pre možné prívalové dažde.
Bratislavský Večerník bude sledovať aj konanie o návrhu na obnovu územného konania a jeho výsledok.
Jasné, aktuálne správy o Rači nájdete v Račianskom Večerníku.
foto: Marián Luha, Bratislavský Večerník
