Začiatkom roka 2024 prišlo na bratislavskom trhu rezidenčných novostavieb k miernemu oživeniu, keď sa predalo 285 bytov. Vypočítali to analytici z Bencont Investments vo svojej pravidelnej kvartálnej analýze.
Cena bytov sa posunula mierne nahor len štrukturálne v dôsledku prírastku novej ponuky a dosiahla 4 866 €/m² s DPH. Nová ponuka nahradila predané byty, čím celkový počet ponúkaných novostavieb zostal nezmenený na úrovni 3 260 bytov.
Ku koncu prvého štvrťroka sa na bratislavskom realitnom trhu ponúkalo 3 260 bytov v novostavbách v rámci 88 projektov. Celková ponuka nových bytov sa posledný rok a pol nezmenila, keď predaje a nové prírastky bytov sú stále na podobnej úrovni. Pribúdali nové projekty, no do ponuky sa dostali aj nové etapy už existujúcich projektov.
Priemerná jednotková cena ponúkaných bytov dosiahla 4 866 €/m² s DPH a medziročne vzrástla o 6 %. V porovnaní s koncom roka 2023 ceny vzrástli o 3 %, čo bolo spôsobené najmä štruktúrou novej ponuky vo vyššom segmente a prémiovejšej lokalite. Väčšina existujúcich projektov cenu nemenila, čím môžeme hovoriť o pokračovaní cenovej stagnácie, ktorá trvá už dva roky.
Špecifiká voľných bytov na trhu s novostavbami v Bratislave rozdelené podľa okresov (1. Q 2024)
Priemerný nový byt v ponuke stojí 329 000 € s DPH, najčastejšia cena je 270 600 €
Nový prírastok drahších bytov a bytov vo vyššom segmente prispel aj k výraznejšiemu rastu priemernej absolútnej ceny bytov.
Tá medziročne vzrástla dokonca o 11 % na aktuálnych 329 200 € s DPH. Vplyv prémiových projektov na priemernú cenu je značný a ilustruje ho aj vzniknutý rozdiel oproti mediánu, ktorý sa pohybuje na úrovni 270 600 € s DPH. Priemerná rozloha sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšila len mierne o 0,5 % a dosiahla 63,57 m².
Oživenie predaja – z 200 predaných bytov na 285
Predaj novostavieb začiatkom roka 2024 zaznamenal oživenie, keď po nízkych predajoch v priemere do 200 bytov kvartálne počas minulého roka sa v prvom štvrťroku 2024 predalo 285 bytov.
O zásadnom obrate sa však aj naďalej nedá hovoriť, najmä z dôvodu, že začiatkom roka 2022 sa predalo 556 bytov za kvartál a v roku 2021 predstavoval priemer predaja 700 kvartálne.
Jednotková cena predaných bytov sa pohybovala na úrovni 4 530 €/m² s DPH, pričom medziročne vzrástla len o 0,53 %. Priemerná absolútna cena dosiahla 307 083 € s DPH, čo znamená, že medziročne zostala na rovnakej úrovni a medzikvartálne vzrástla o 0,2 %.
Výkyvy v priemernej cene predaných bytov sú v poslednom čase spôsobené najmä malou vzorkou predaných bytov, kedy výraznému výkyvu postačuje predaj len zopár luxusných a drahých bytov. Priemerná rozloha predaných bytov sa znížila na 63,34 m2.
Špecifiká predaných novostavieb v Bratislave rozdelené podľa počtu izieb (1Q 2024)
Ponuka a dopyt sú aktuálne v rovnováhe, čo ilustruje prírastok ponuky, ktorá nahrádza predané byty približne v rovnakej miere. Každopádne však dochádza k postupnému oživeniu dopytu, čo analytici mohli sledovať na počte predaných bytov v rámci viacerých projektov.
Inflácia predbieha rast cien
„Dopyt po nehnuteľnostiach naďalej zásadným spôsobom obmedzujú možnosti financovania reprezentované zvýšenou úrokovou sadzbou. Tá patrila k najzásadnejším faktorom poklesu dopytu po bytoch. Dnes sú úrokové sadzby zastabilizované a v prospech dopytu pôsobí spomaľujúca sa inflácia, ktorá prispieva aj k rastu reálnych miezd. Stagnácia cien novostavieb za posledné dva roky vytvorila priestor na dosporenie potrebných vlastných zdrojov bez toho, aby sa ich potreba ďalej zvyšovala,“ uviedol Rudolf Bruchánik, Bencont Investments a dodal:
„Navyše, stabilizácia inflácie napovedá, že rast úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky sa už skončil a v júni tohto roka by dokonca mohlo prísť aj k prvému zníženiu kľúčovej sadzby o 0,25 p. b. a do konca roka ku ďalším dvom zníženiam, ktoré by sa mohli pretaviť aj do hypotekárnych sadzieb. Aj len malé zníženie úrokových sadzieb na hypotékach by mohlo prispieť k výraznému zlepšeniu nálady na trhu. Kupujúci doteraz spravidla vyčkávali na vhodnú príležitosť. V prospech dopytu pôsobí aj vývoj reálnej hodnoty nehnuteľností. Od začiatku roka 2022 vrástla priemerná jednotková cena novostavieb v Bratislave o necelých 12 %. Inflácia za rovnaké obdobie pritom predstavovala 17,2 %. Reálna hodnota novostavieb v Bratislave sa tak za posledné dva roky dokonca znížila,“ uviedol Rudolf Bruchánik.
Developeri zareagovali na zníženie predaja bytov tým, že obmedzili a spomalili výstavbu nových etáp a nové byty púšťajú do predaja len postupne. Výsledkom bolo zastabilizovanie ponuky bytov novostavieb v Bratislave mierne nad 3 200 bytov.
Vzhľadom na historický dopyt a potreby Bratislavy ide o veľmi nízky počet. Developeri môžu na oživujúci sa dopyt reagovať opätovným zvýšením tempa výstavby. Nová potenciálna ponuka bude ale aj naďalej narážať na zdĺhavý povoľovací proces, ktorý jej nedovolí pružne reagovať na potreby trhu.
Na druhej strane sa za posledné dva roky kumuloval aj odložený dopyt. V roku 2024 preto predpokladáme postupné oživenie predaja bytov, zatiaľ čo cena bude na vyrovnávajúcu sa ponuku a dopyt reagovať pretrvávajúcou stagnáciou.
Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave
Nová metodika: Od začiatku roka 2024 začal Bencont Investments v realitných analýzach aplikovať novú metodiku výpočtu jednotkovej ceny (ceny na meter štvorcový), ktorá berie do úvahy aj časť plochy exteriéru prislúchajúceho k bytu. Podľa novej metodiky tak je jednotková cena výsledkom podielu absolútnej ceny bytu a plochy interiéru + pomernej časti exteriéru (balkón, terasa, loggia, predzáhradka). Výsledkom aplikácie novej metodiky tak je zníženie priemernej jednotkovej ceny bytov o zhruba 6% oproti predošlej metodika, ktorá počítala len s plochou interiéru.
(ts)
